Jak wygląda w praktyce strategia dywersyfikacji portfela nieruchomości

Kiedy mówię inwestorom, że kupujemy mieszkania zarówno w Miami, jak i w Sosnowcu, często widzę zaskoczenie. Pojawiają się pytania:

„Dlaczego takie skrajne lokalizacje?”

„Dlaczego nie trzymasz się jednego rynku?”

„Czy to w ogóle się opłaca?”

Z perspektywy osoby, która zbudowała zrównoważony portfel nieruchomości w różnych częściach świata – mogę powiedzieć jedno: dywersyfikacja lokalizacji to nie fanaberia. To strategia.

Nie inwestujemy w „najlepsze okazje”. Inwestujemy w funkcjonalne segmenty portfela – które różnią się rolą, walutą, dynamiką i profilem najmu.

W tym artykule pokażę Ci, dlaczego w naszym portfelu znalazły się tak różne miasta jak słoneczne Miami, rozwijający się Lublin i efektywny Śląsk, oraz co Ty możesz z tego wynieść dla siebie – nawet jeśli dopiero zaczynasz.

1. Miami – dolarowy najem i globalna stabilność

Dlaczego Miami?

Miami to jedno z najdynamiczniej rozwijających się miast w USA, szczególnie jeśli chodzi o najem krótkoterminowy.

To turystyczna stolica wschodniego wybrzeża, która przez cały rok przyciąga podróżnych, inwestorów i przedsiębiorców.

Działa tu silna sieć usług: od zarządzania najmem (property management) po concierge dla gości.

Co więcej, wartość nieruchomości systematycznie rośnie, a inwestycje dolarowe stanowią ochronę przed wahaniami kursowymi złotówki.

Rola Miami w portfelu?

Miami to moja dolarowa kotwica.

Dzięki inwestycji w tym mieście:

– zyskuję ekspozycję na silną, stabilną walutę,

– mam pasywny dochód z najmu krótkoterminowego (np. Airbnb),

– mogę liczyć na wzrost wartości nieruchomości w długim okresie.

To segment, który „pracuje w tle”, niezależnie od sytuacji lokalnej w Polsce. Idealnie równoważy inne komponenty portfela.

2. Lublin – przewidywalność, rozwój i wynajem długoterminowy

Dlaczego Lublin?

Lublin to jedno z najbardziej niedocenianych miast akademickich w Polsce.

Posiada rozwijającą się infrastrukturę, stabilny rynek pracy i bardzo silny popyt ze strony studentów, specjalistów oraz młodych rodzin.

Ceny mieszkań w centrum są nadal relatywnie niskie w porównaniu do miast takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław.

To oznacza wyższy możliwy zwrot z inwestycji – przy zachowaniu niskiego poziomu ryzyka.

Rola Lublina w portfelu?

To fundament mojego portfela – segment „core”, który zapewnia stabilność i powtarzalność:

– nieruchomości na wynajem długoterminowy,

– niski poziom pustostanów,

– dobre możliwości refinansowania,

– systematyczny wzrost wartości.

Przykład? Mieszkanie przy ul. Wyczółkowskiego – po generalnym remoncie, wynajęte natychmiast, z rosnącym czynszem i możliwością dalszej rozbudowy portfela dzięki zdolności kredytowej.

3. Sosnowiec i Śląsk – efektywność, tempo i skalowalność

Dlaczego Śląsk?

Zamiast przeinwestowanych rynków premium (np. Trójmiasto), wybrałam region o wysokim potencjale zwrotu.

Śląsk wciąż oferuje mieszkania za poniżej 6 000 zł/m², które często można podzielić lub wyremontować z dużym zyskiem.

Dodatkowo mamy tu:

– rewitalizację wielu dzielnic,

– dobre połączenia kolejowe i komunikację miejską,

– dostępność najemców (młodych pracowników, studentów, rodzin),

– relatywnie małą konkurencję w segmencie wyższego standardu najmu.

Rola Śląska w portfelu?

To segment dynamiczny, nastawiony na wynik:

– flipy z remontem,

– szybkie inwestycje z partnerami,

– pakietowe zakupy mieszkań.

Śląsk uzyskuje wyższy wskaźnik zysku z inwestycji, szybciej reinwestuje środki i elastycznie zarządza portfelem. Jest to region idealny dla inwestorów, którzy nie chcą czekać latami na zwrot z inwestycji.

4. Strategia miksu: co łączy tak różne rynki?

Na pierwszy rzut oka: Miami, Lublin i Sosnowiec nie mają ze sobą nic wspólnego.

Ale dla Kropan – jako inwestora – łączy je kilka kluczowych cech, które są niezbędne w dobrze zdywersyfikowanym portfelu:

Co je łączy?

– Silny popyt najmu (czy to w wersji turystycznej, czy długoterminowej),

– Sprawdzone zaplecze operacyjne (zespoły remontowe, zarządcy, prawnicy),

– Możliwość wyjścia z inwestycji (sprzedaż z zyskiem lub refinansowanie),

– Brak pustostanów – wszystkie mieszkania wynajmują się błyskawicznie.

To właśnie dlatego nie ograniczam się do jednej lokalizacji, jednej waluty czy jednego typu najmu.

Taki miks sprawia, że mój portfel:

– lepiej znosi sezonowość,

– jest odporny na lokalne kryzysy,

– korzysta z różnic kursowych,

– jest elastyczny i skalowalny.

5. Jak możesz skorzystać z tej strategii?

Nie musisz mieć mieszkań na trzech kontynentach. Nie musisz inwestować w dolarach ani znać śląskich ekip remontowych.

Ale możesz zacząć budować portfel w sposób przemyślany – z podziałem na funkcje, etapy i konkretne cele.

Od czego możesz zacząć?

– od jednego mieszkania na wynajem długoterminowy w Lublinie (stabilność),

– dodać flip lub lokal z wyższym yieldem w Sosnowcu (zysk),

– a za 2–3 lata – rozszerzyć portfel o nieruchomość wakacyjną (dywersyfikacja walutowa).

Nie musisz wszystkiego robić dziś.

Ale warto dziś zdecydować, że Twój portfel będzie mieć strukturę, a nie przypadkowe elementy.

W Kropan pomagam dobrać lokalizację do inwestora – nie odwrotnie.

Nie każdy powinien inwestować w Miami. Ale każdy może korzystać z modelu, który tam przetestowałam.

I każdy może – we współpracy z nami – stworzyć portfel, który pracuje niezależnie od zmian na jednym rynku.

Podsumowanie: inwestowanie to nie szukanie okazji, tylko budowa systemu

Zamiast gonić za kolejną „promocją” czy „pewną inwestycją”, warto zadać sobie pytanie:

„Jaką funkcję ma pełnić ta nieruchomość w moim portfelu?”

Jeśli masz odpowiedź – wiesz już więcej niż 90% rynku.

Jeśli chcesz ją znaleźć – zapraszam do rozmowy.

Wspólnie wybierzemy lokalizację, która nie tylko się opłaca, ale też ma sens w kontekście Twojego życia, ryzyka i celów.